地籍测量与勘测定界成果不一致的处理方法探讨
在土地登记的实际工作中，经常会遇到地籍测量结果与用地审批中的勘测定界不一致的情况，主要表现在以下的两个方面：一是宗地地籍测量面积与用地批准文件面积不一致。二是实际宗地界址与勘测定界不尽相同。上述两种情况由于技术、管理、历史等方面的原因，在实际的登记过程中大量存在，特别是存在于广大农村的建设用地登记发证中，而现行的法律法规政策规定的不是特别清楚，所以有必要做一下分析，探讨解决的方法，期望在土地登记的原则和土地登记政策范围内解决问题。
一、在界址一致情况下，宗地地籍测量面积与用地批准文件面积不一致的情况主要有两个原因：一是测量误差。二是不同历史时期测量的技术手段和要求不同造成的。这种情况是在宗地界址未发生变化为前提的，在现有的法律法规中规定的比较清楚。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十六条规定：土地所有权或使用权证明文件上的四至界线与实地一致，但实地面积与批准面积不一致的，按实地四至界线计算土地面积，确定土地的所有权或使用权。其“实地四至”也既是地籍测量过程中宗地的实际占地的四至。也就是说：在宗地四至与勘测定界四至一致的前提下，面积的大小是以实际的地籍测量面积决定的。当然，若面积相差太大，就要找出具体的原因了。
二、界址出现地籍测量与权属证明或批复文件不一致的情况。这种情况比较复杂，大体可分为以下的几种情形：
1、为符合城市规划，宗地界线发生改变。一般为城市道路拓宽或城市绿化带面积增加引起的宗地界址内收，面积减少。如：城市道路由原先的30米拓宽为60米，沿街宗地面积缩小。根据《城市规划法》第三十四条：任何单位和个人不得占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线进行建设。《山东省土地登记条例》第九条：公共设施和市政设施用地，由其主管单位申请登记。这种情况按照界址变化后的实测面积给与办理土地登记，不以原勘测定界为准。
2、由于对项目用地前期的勘测定界不够重视或者施工放线、规划修改等人为原因使得宗地界址与用地审批的勘测定界范围不一致。此种情况，超过批复面积的土地，毫无疑问按照违法占地、超占面积处理。如果面积未超，如何办理呢？
笔者认为：在善意和宗地主体位置未发生改变的前提下，该种情况可按照土地调换情形经县以上人民政府处理后，办理相关土地登记手续。
实际占地的面积大小与勘测定界一致，但界址发生变化，说明该宗地与相邻宗地之间发生土地交换。按照原国家土地管理局《对浙江省土地管理局关于土地确权登记中有关问题的请示的批复》（国土批［1995］63号）规定“使用国有土地的单位与农民集体经济组织调换土地的，在同类用地之间不改变原用地性质的前提下，拟调换土地的双方应当向县级以上人民政府土地管理部门提出换地申请，依法经县级以上人民政府批准，并经地价评估后，再向土地管理部门申请办理土地权属变更登记手续。调换的原集体土地变更为国有土地，原国有土地变更为集体土地”。集体土地使用者之间的这种情况也可参照上述办理方式办理。
在这种情况实际的土地登记中，特别需要注意几个问题：一是要符合城市规划和土地利用规划。二是土地登记地籍调查中相邻单位严格按照要求现场指界。三是宗地草图四邻要加盖公章和指界人私章。四是要出具县人民政府的批准文件并附图，明确勘测定界范围和实际占有范围。
个人认为：参照《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土资发［2004］9号）精神“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续”。在县级以上人民政府办理完毕土地登记后，即视为县政府审批完毕；“宗地主体位置未发生改变”按照通常观念，一般情况勘测定界范围与实际占地范围重合部分不应低于土地审批面积的80％以上。
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