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菩提

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只看楼主 2008-01-25 10:44

漫谈《土地登记办法》

漫谈《土地登记办法》

《土地登记办法》要在今年的2月1日起正式实施，这对我们这些长期从事土地登记工作的人来说是件大事。伴随我们工作十多年的《土地登记规则》在立下汗马功劳之后，也要马放南山了。初略看了几遍登记办法和国土部王守智司长的访谈，也谈谈自己的看法：
一、“规则”和“办法”的区别我在百度上查询若干，没有明确的说法。但王守智司长的谈话中说到：《土地登记规则》是原国家土地管理局以规范性文件的形式下发的，并没有上升到法律的层面。那么新出台的《土地登记办法》应该属于部门规章，具有了法律层面的意义了。这也在《物权法》颁布以后，为适应物权法的有关规定制定的不动产登记法规。
二、在《土地登记办法》中“土地登记”的概念要比《土地登记规则》更符合《物权法》的规定。明确了使用权、所有权、抵押权之外的“地役权”是一种“记载于土地登记簿公示的行为”，没有了“土地他项权利”的说法。同时这里也为土地登记公开查询作了铺垫，本身土地登记就是在政府公信力之下的确权公示行为。
三、出现了土地总登记的概念。实际上这个事情应该早就解决才是！土地登记部门就是因为在《土地登记规则》中“初始登记”和“变更登记”概念不清吃了许多的败诉官司。原因是在原《规则》中要求初始登记前后必须“通告”和“公告”。人们往往将第一次登记理解为“初始登记”，出现未“通告”和“公告”的情况，在登记程序上追究起来，所以土地登记部门败诉就是必然的了。《办法》中将原来的“初始登记”概念用“总登记”来代替，将原来的“变更登记”用“初始登记”、“转移登记”、“注销登记”等代替。这样实在是清楚多了，也容易理解，是件不错的事。
四、明确了宗地的概念。明确了宗地是土地权属界线封闭的“地块”或者“空间”。原来的一般认识：宗地是土地权属界线在水平面投影的地块。没有空间的概念。多么深？多么高？都没有规定！下一步在批地时，要使用三维坐标了。不过，我想根据规划和地质条件统一规定一个纵深为好，要不实在是过于繁琐了。
五、土地登记中要求申请人提供的材料比《土地登记规则》多了三项1、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；2、法律法规规定的完税或者减免税凭证；3、本办法规定的其他证明材料。“这意味着，过去由行政机关包办的地籍调查测绘等事务，不再是行政机关的分内之事，土地登记必需的相关资料要由申请者自我提供，即自我举证”（王守智语）。我的感觉，这就把土地登记真正放在权威公信的地位，带有司法中立的意味。有利于行政效率的提高，将土地登记人员从工作量极大的测量和权属调查中解脱出来，而且，按照《物权法》第21条规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应该承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应该承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追讨。上述业务调整明确了土地登记代理机构的事务范围，土地登记申请人可以自主委托有资格的土地登记代理机构提供服务，登记机构进行审查注册登记。这样有利于减少登记错误的发生和错误责任的追究损失。但是，这样对土地登记部门来说，也会造成一些业务收费的减少。所以，一定要尽快建立完善服务性质的土地登记代理机构，以填补这一登记行为的空白。
六、强化土地登记簿的地位。这是落实《物权法》13、14、16、17条的规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”“记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。《土地登记办法》中规定了土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。在土地登记过程中首先要以宗地为单位填写土地登记簿，再根据登记簿内容以宗地为单位填写证书；土地登记簿要加盖人民政府的印章――这是在规则或原先的土地登记法规中未曾要求的！其实，也不难理解――土地证书只是土地权利的证明，作为其根据的土地登记簿当然要由审批机关的印章了。无论是抵押权登记、地役权登记还是变更登记都要求将有关的权力设置注记在登记簿和土地证书上。
七、《土地登记办法》的18、19、20条我认为是有缺点漏洞不足的三条。18条不予登记的情形当中第三款：“未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的”不予登记。是不是这样认为：在申请登记时，要将用地报批时缴纳的新增建设有偿使用费、耕地占用税、出让金（租金）、每年的土地使用税等等全部拿来验证，这样之后才能办理！但这是不现实的，土地登记机构能把好这个关吗？土地报批时自然会将该交的税费交清，不缴清也不会给你审批！土地使用税收缴那是税务部门的职责范围你土地登记部门为何要插一杠子呢？没必要！我的看法只要出示出让金价款缴纳凭证即可！这样也和27条的要求一致。
19条更是缺乏逻辑，不合常理！19条“国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日”。去除权属调查和地籍测量的职责后，单纯的审查登记需要三十天？从《土地登记办法》的12、13、14条来看，没有这么复杂！他提出申请了，你受理了，但在审查过程中发现提供的材料不全或不合格（审查肯定要发现问题），你能要求自己在20＋10个工作日内完成任务？不可能吧！这不是在给自己上套吗？土地权利人会利用这一条来起诉你的！是不？
20条的规定“土地登记申请书、土地登记审批表、土地登记归户卡和土地登记簿的式样，由国务院国土资源行政主管部门规定”。土地登记已经这么多年了，规定几个表格的式样还用得着以后再说？马上制定下发即可！
八、第34条“集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准文件和相关合同，申请集体建设用地使用权初始登记”有些难理解。这里面的“当事人”是何人？是集体土地所有者还是集体建设用地使用权人？是不是可以理解为使用经过批准的本集体建设用地只有在集体土地所有权人以使用权入股、联营等形式才可办理土地初始登记？现实的情况许多是经过批准的本集体经济组织成员使用本集体的土地进行非农业建设，兴办企业，每年向集体缴纳承包费、租金、使用费等有关费用。这些能否初始登记呢？我觉得只要合法审批的，主动申请的，应该可以！
九、第41条“因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记”。这里的土地使用权转移应该包括集体土地使用权转移。这在土地管理法第63条上应该是清楚的：农民集体所有的建设用地使用权因破产、兼并等情形的发生转移的，可以经审批后办理变更登记。但“有关部门批准”是指的土地部门批准还是“合并、分立、兼并、破产”的审批部门批准呢？不清楚。
十、本办法对法院的查封登记作了较详细的规定。要求根据法院提供的查封裁定书和协助执行通知书进行查封，报县人民政府审批后在登记簿上记载。国土部门“不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查”，有异议的“可以向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项”。要求的非常严格！但是，如何理解“报县人民政府审批后在登记簿上记载”呢？本身“土地登记簿应当加盖人民政府印章”（第十五条），同时要求“不得停止执行”！假设县政府不审批又如何处理呢？
十一、没有了《土地登记规则》第七十三条“土地证书实行定期查验制度”。没有了《土地登记规则》第六十九条规定“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书”。这两条确实是不该有的！力不能及或者办不到的没有最好！
十二、没有出现规则第六章注销土地登记的六种情形之一的第五十三条“集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的”。――应该注销集体土地所有权证书，颁发国有土地使用证。这是个涉及面非常大争论颇多的问题。但国家法律规定的非常清楚：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条规定：“下列土地属于全民所有即国家所有：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地”。原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十四条明确规定：“因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未征用的原农民集体所有的土地，归国家所有。”既然法律上规定的非常清楚，为什么不写上呢？有什么解释吗？
不过，《土地登记规则》并没有取消或者作废哟！哈哈

#1

大中小

hjz2380211

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2008-01-25 15:25

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楼主写得很好的
,同时对理正登记的程序怎么办理没有讲清楚,

#2

大中小

hjz2380211

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2008-01-25 15:26

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对更正登记没有写清楚,
楼主研究得很深的

#3

大中小

whgtzyj

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2008-01-26 09:21

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说的很好，研究的深，但愿这样的讨论多些！谢谢

#4

大中小

嘉木源心

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2008-01-27 10:31

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楼主很有经验,研究也很深入哟,拜读了,谢谢.[/font]

#5

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nzhm

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2008-01-29 10:09

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谈的不错，支持

地籍活累，要笑着干地籍
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#6

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gygtj

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楼主写的真好，继续写下去，按63条规定，国土局协助法院查封土地要经政府批准。，又多了一道程序，大家千万要注意了。

#7

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gygtj

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土地登记办法有的地方是很粗糙

#8

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zqxzzyz

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2008-01-31 21:52

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认真的学习了楼主的高作，谢谢！！

#9

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qufugtzyj

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2008-02-02 09:58

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楼主研究的很好，继续发扬，土地登记办法出台有利于保护土地登记人和权利人，我是土地登记多年了，深有感受。

#10

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菩提

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只看楼主 2008-02-14 15:57

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谢谢！多提宝贵意见

#11

大中小

菩提

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只看楼主 2008-02-25 10:56

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最近，对政策了解了一下。对第十二条有此解释：

国务院法制办公室、国土资源部关于对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项的解释意见

国法函[2005]36号

各省、自治区、直辖市人民政府：

根据《行政法规制定程序条例》第三十一条的规定，经国务院批准，现对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项作如下解释：

一、该项规定，是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。

二、本解释自公布之日实施。

#12

大中小